Аренда помещения для салона красоты или парикмахерской в торговом центре

Мартынович Надежда
2 августа 2020
6 233
Всё чаще и чаще предприятия индустрии красоты открываются в торговых центрах. Как показывает опыт наших читателей, аренда помещений и отношения с арендодателем – владельцем ТЦ имеют свою специфику, свои «болевые точки». Со многими из них столкнулась автор этой статьи – управляющая нейл-студией «Пурпур-маникюр» Надежда Мартынович. На примере своей работы она хотела бы предупредить коллег, рассказав о том, что пришлось пережить (и приходится переживать по сей день) ей и ее подчиненным.

Мой рассказ – прежде всего «наука» для тех, кто арендует и, тем более, собирается арендовать помещение в ТЦ. Когда мы открывали свой первый нейл-бар, выбор места расположения у нас был невелик: в небольшом подмосковном городке вся жизнь сосредоточена на главной площади да паре улиц. К счастью, как раз на одной из них строился крупный торговый центр, которому, по идее, предстояло стать одним из самых популярных в городе. За семь месяцев до завершения строительства мы решили открыть ногтевую студию именно в нем и начали переговоры с владельцами ТЦ. Они, как я понимаю, для обоснования стоимости аренды устно (!) познакомили нас со списком своих главных «якорных» арендаторов (крупных сетевых магазинов), предоставили архитектурный проект и план ТЦ, на котором мы смогли выбрать буквально идеальное для нас место.

Выбранное нами под нейл-бар место располагалось на первом этаже, у входа, прекрасно просматривалось (очень важный момент для нейл-бара) как со стороны торговой аллеи центра, так и с одной из оживленных улиц города – потенциальные клиенты не могли нас не заметить.

Сразу хочу отметить: самое главное достоинство аренды места в строящемся ТЦ – максимально большой выбор помещения для своего предприятия. Кроме того, для работы нейл-бара необходимы горячая вода и канализация. А они предусмотрены не во всех помещениях ТЦ. В строящемся центре их легко подвести к нужному месту.

Итак, мы подписали предложенный арендодателем договор, внесли условленную оплату – за три месяца (375 тысяч рублей), разработали дизайн своего помещения, заказали оборудование. Всё выглядело идеально, пока не начались «сюрпризы».

Первый «обрушился» на наши головы, когда в ТЦ приступили к отделочным работам. Оказалось, что из названных нам арендодателем основных арендаторов в реальности здесь откроются не более трети! Кроме того, обещанные социальные объекты – каток и кинотеатр тоже строить не стали. То есть рассчитывали мы на выгодных соседей (поставляющих потенциальных клиентов), а получили совсем других. Получается, что до заключения договора нас просто дезинформировали, но на данном этапе расторгать его было уже поздно, так как условия договора были довольно жесткими. Во-первых, если бы мы расторгли договор по своей инициативе, мы потеряли бы свой депозитный взнос (375 тысяч рублей!). Во-вторых, быстро найти аналогичное удобное помещение для нейл-бара не представлялось возможным, а оборудование нас уже ждало. Пришлось как-то выкручиваться, и исправлять положение мы решили с помощью дополнительных расходов на рекламу.

 

Итого, до заключения договора требуйте у арендодателя предоставить вам в письменном виде список компаний, которые тоже будут представлены на территории данного ТЦ. По возможности требуйте закрепить этот список в договоре (хотя добиться этого от арендодателя практически нереально). Поскольку, имея на руках бумагу со списком будущих арендаторов, в подобной ситуации можно было бы, указав на несоответствия, иметь козырь на переговорах с арендодателем о снижении арендной платы или о бонусах на рекламу внутри ТЦ.

А переговоры пришлось начать, поскольку в один печальный день всем арендаторам раздали отдельные договоры, согласно которым они обязывались за свой счет возвести витрины у своих помещений, но кто остается собственником этих витрин после завершения аренды, там зафиксировано не было. Более того! Ранее нас никто не предупреждал о необходимости в будущем возводить за свой счет витрину-витраж, а ее стоимость совсем не маленькая – 260 тысяч рублей! Помимо этого, в новом договоре уже была указана фирма-исполнитель работ. То есть владельцы ТЦ диктовали, у кого и за какие деньги будут закупаться витражи. Тогда мы проверили, сколько стоит такой витраж у других фирм, сумма оказалась более чем адекватной, и мы ее заплатили.

Следом нам принесли новую бумагу похожего содержания – на разводку электросетей, на 115 тысяч рублей. Это на 30 квадратных метров! Мы опять обратились к сторонним фирмам. Оказалось, количество материалов в смете было удвоено (по отношению к тому, которое требовалось в реальности), а цены работ сильно завышены. С этими данными (в письменном виде!) я пошла к владельцам центра – «их» электрики-подрядчики сразу дали скидку, меня, увы, не удовлетворившую. Тогда владельцы ТЦ стали нас по-настоящему запугивать: «Вы никогда не сдадите проверяющим органам то, что будет делать другая фирма!», «Ваши «левые» электрики доведут вас до закрытия госпожнадзором!» – и далее в том же духе. Но мы взяли другую фирму, и она всё прекрасно сдала, взяв с нас при этом ровно в три раза меньше денег.

Итак, не верьте никому на слово, заранее оговаривайте все условия аренды, все дополнительные расходы и вносите всё это в договор. Если вы пользуетесь услугами подрядчиков арендодателя, проверяйте их расценки! Сейчас практически во всех новых ТЦ витражи ставятся за счет арендатора и, согласно договору, как и все «неотделимые улучшения», остаются арендодателю после окончания срока аренды. Думается, будет справедливо в случае, если витрину-витраж вы оплачивали самостоятельно, внести в договор пункт о том, что новый арендатор, пришедший вам на смену, хотя бы отчасти возместит расходы на тот же «наследуемый» им витраж.

 

Очень важный момент – комфортабельность ТЦ (иначе покупатели не пойдут в него и не попадут к вам). Здесь нас ждал второй сюрприз: к началу работы ни лифты, ни эскалаторы не функционировали. Мы, конечно, трудились на первом этаже, но потеря клиентов при отсутствии эскалаторов и лифтов была неизбежна. После полугода работы ТЦ запустили эскалаторы. Лифты стоят до сих пор, уже почти три года. Оказалось, у владельца комплекса нет денег, чтобы нанять организацию, которая будет их обслуживать.

Не работала (и не работает) на полную силу столь необходимая для нейл-услуг вентиляция. Летом у нас жарко, зимой – далеко не тепло. Согласно мнению специалистов, вентиляцию надо доделать и наладить в масштабах всего ТЦ. На это также нужны средства, выделять которые владелец здания не спешит.

 

Таким образом, в договоре отдельным пунктом должно быть прописано, что вся указанная в проекте техническая начинка ТЦ будет работать (хотя это и так подразумевается среди нормальных людей)! По возможности проверьте до заключения договора состояние вентиляции, канализации, лифтов… – всё, всё, всё!

 

Впрочем, мы, приложив чуть больше усилий и потратив чуть больше на рекламу, быстро наработали себе клиентов. Стоящие лифты и отсутствие кинотеатра перестали привлекать наше внимание. Мы работали, пока у нас… не погас свет. На три дня. И тут мы узнали: компания-владелец ТЦ имеет огромные долги (совершенно неудивительно при такой работе!), в том числе за электричество, за которое арендаторы исправно платили.

Предусмотрите в договоре санкции за то, что вы не получили те или иные услуги, которые оплатили. Иначе, как и мы, сами будете оплачивать свой простой.

Долги оказались «цветочками», «ягодками» стал судв результате которого «наш» ТЦ сменил владельца. Мы, как и остальные арендаторы, узнали об этом случайно, последними, когда старый владелец уже собрал со всех деньги за аренду за новый месяц (хотя реально уже в ТЦ не распоряжался и объявил о своем банкротстве).

 

У нас же в результате на счетах старого арендодателя остались депозит (равный месячной аренде, 125 тысяч рублей) и оплата за месяц. Вернуть их можно по суду, стоимость процесса (гарантированно выигрышного) – 25 – 30 тысяч рублей. Уставный капитал фирмы-банкрота – 10 тысяч рублей. И куча долгов. Так что судиться не имело смысла.

Хотя новый хозяин центра попросил нас оплатить повторно этот «рубежный» месяц уже себе любимому – по закону, он не имел право требовать этого, поскольку наследовал все права и обязательства прежнего владельца ТЦ (относительно арендаторов). Однако суд, как уже говорилось, стоит дорого. А порча отношений с новым арендодателем (который может выкинуть нас на улицу задолго до окончания процесса или хотя бы приостановить нашу деятельность) не входила в наши планы, ведь мы прижились на этом месте, наработали базу постоянных клиентов, найти срочно новое помещение в том же районе было бы затруднительно. Да и вообще, по моему мнению, переезд даже на небольшое расстояние способен стать просто губительным для предприятия нашей сферы. Иначе мы бы, конечно, не терпели описанный выше (и ниже) беспредел и с легким сердцем покинули это место.

Совет: имея максимум бумаг на руках, выполняя со своей стороны все условия договора, найти компромисс с новым собственником без суда реально. У нас это пока получается: он тоже не хочет лишиться старых и искать новых арендаторов. И разумеется, всё то, что было упущено в старом договоре, мы внесли в новый.

Договариваться было тем более легче, раз новый собственник честно признал: у него нет денег сразу наладить работу ТЦ. Придется подождать запуска эскалаторов, наладки вентиляции… Казалось бы, всё решено, но тут всплыл наш витраж…

У компании – нового владельца ТЦ партнерские отношения с банком, и, естественно, данный банк решил открыть «у нас» свой офис – прилепиться в проходе где-нибудь на видном месте. Самым видным и самым завидным оказался… к сожалению, наш витраж. Теперь речь пошла о том, что стойка банка будет привинчена к нашему витражу и почти полностью закроет вид на нейл-бар, то есть мы лишимся главного в своей рекламе: нас, наш дизайн помещения, которым мы так гордимся, не будет видно посетителям центра.

Совет: отметьте в договоре, что арендодатель обязан согласовывать с арендатором размещение торговых или иных предприятий вдоль его витрины-витража.

 

В нашем договоре такого пункта не было. Поэтому арендодатель свободно позволил себе несколько на нас надавить и заставить согласиться с установкой стойки банка. Правда, мы смогли выторговать компенсацию: бесплатную и со скидкой наружную рекламу на территории ТЦ; то, что банк возместит нам (частично) наши расходы на дополнительную рекламу, необходимую после его появления. Одним словом, договориться можно, но было бы легче и проще прописать подобную ситуацию в договоре заранее.

Наученные горьким опытом, теперь мы фиксировали каждое слово письменно со всеми подписями ответственных лиц и печатями.

Наш случай может показаться одиозным, однако не мы одни побывали в такой ситуации, арендуя помещение у ТЦ, у небольших, не связанных с сетевыми гигантами компаний (которые обычно дорожат своим имиджем и не допускают таких жутких проколов, как неработающие лифты)…

Но почему же возникают такие сложности в отношениях между арендаторами и арендодателями? Одна из причин: практически каждый (особенно крупный и сильный) арендодатель навязывает салону свой контракт аренды, учитывающий только интересы собственника помещения, не предусматривающий целый ряд возможных спорных ситуаций, и не соглашается изменять договор под конкретную организацию.

Исправить положение можно, привлекая к переговорам профессионального юриста. Без его помощи добиться равноправного, грамотно составленного полного (то есть предусматривающего все нюансы и возможные конфликтные ситуации) договора аренды удается единицам.

Если же договор аренды не отвечает вашим интересам, имеет пробелы, я бы рекомендовала изначально его не подписывать и искать для себя помещение с владельцем, заранее готовым на компромисс с вами.

Мастер Клаус
Оставить комментарий

Нажимая кнопку, Вы даете согласие на обработку персональных данных